La maîtrise foncière

Les projets d'aménagements peuvent être entravés par le manque de terrains, ainsi que par la spéculation qui les renchérit. L'expropriation et l'exercice du droit de préemption sont les deux procédures utilisées pour faire face à ces obstacles.

L'expropriation pour cause d'utilité publique, dont le statut général est fixé par l'ordonnance du 23 octobre 1958, permet le transfert forcé de la propriété d'un bien contre le versement d'une juste indemnité (1). La décision d'ouvrir l'enquête préalable revient à l'Etat, qui déclare également l'utilité publique de l'expropriation. Les personnes publiques, mais aussi personnes privées partenaires de certains projets d'aménagement, telles que les SEML, sont les titulaire de ce droit. Celui-ci peut être exercé pour un nombre de plus en plus étendu de motifs (article L. 21-1, Code de l'urbanisme), si bien que la jurisprudence retient avant tout des finalités illégitimes : intérêt financier ou intérêt privé exclusif, volonté de faire échec à la chose jugée. Le juge exerce également un contrôle de proportionnalité "maximum", où il met en balance les avantages et les inconvénients de l'opération, en prenant en compte la protection "d'autres intérêts publics" tels que la protection de l'environnement (CE 20 octobre 1972) ou la viabilité économique du projet. L'information du public sur la destination des terrains peut être restreinte, lorsque l'expropriation est réalisée pour la constitution de réserves foncières ou lorsqu'elle bénéficie d'un dossier d'enquête publique sommaire.

(1) celle-ci est toutefois calculée en fonction de la constructibilité du terrain plus que par rapport au prix du marché foncier.

droit de prémption : même de petite surface, les espaces en centre-ville comme celui-ci à Besançon peuvent représenter une opportunité pour les politiques communales (diversification des commerces, de l'habitat...)

Le droit de préemption (2) permet à une personne publique de se porter acquéreur d'un bien après que son propriétaire ait adressé une déclaration d'intention d'aliéner (DIA). Cette procédure a été instituée à titre temporaire dans les ZUP (1958) et dans les ZAD (1962), puis de manière permanente dans les zones d'intervention foncières (ZIF) créées par la loi foncière du 31 décembre 1975. Aujourd'hui, en vertu de la loi aménagement du 18 juillet 1985, les communes dotées d'un PLU opératoire peuvent instituer un droit de préemption urbain (DPU). Celui-ci s'applique aux territoires autrefois couverts par les ZIF et les ZAD. La loi d'orientation sur la ville du 13 juillet 1991 offre cependant à nouveau à l'Etat la possibilité de créer des zones d'aménagement différé (ZAD), qui se substituent au DPU et peuvent, à la différence de ce dernier, être établies dans des zones naturelles. Avant l'établissement d'une ZAD, et afin de bloquer plus efficacement la spéculation, une zone pré-ZAD peut être instituée par le préfet pour une durée maximum de deux ans. Les biens soumis au droit de préemption ont été élargis en 2005 aux fonds artisanaux et de commerce, mais il demeure encore de nombreuses restrictions (3). A l'heure actuelle, le taux de prémption effectif reste faible, aux alentours de 1%, ce qui s'explique par les faibles sommes à disposition des communes.

(2) Le droit de préemption peut être également employé dans les espaces naturels sensibles par les conseils généraux et les parcs naturels à des fins de protection de l'environnement.
(3) parmi les plus importantes, notons celle qui exclut du DPU les immeubles de moins de 10 ans

Des réserves foncières peuvent être constituées par certaines personnes publiques, à savoir l'Etat, les collectivités locales, les syndicats mixtes, les établissements publics d'aménagements et les établissements publics fonciers locaux [4]). Depuis 1983, les communes peuvent bénéficier de prêts dans les conditions du droit commun pour financer leurs acquisitions.

(4) instaurés en 1991 et soutenus par la loi SRU, les EP fonciers locaux peuvent être financés, outre les contributions des communes, par la taxe spéciale d'équipement, la participation à la diversité de l'habitat ainsi que des exonérations fiscales.